Wenn Sie ein Grundstück veräußern, vereinbaren Sie in der Regel einen Zeitraum, in dem die Zahlung erfolgen muss. Vereinbaren Sie hierbei eine Ratenzahlung ohne Zinsen, kann dies zu Zinseinkünften aus Kapitalvermögen führen - und zwar auch dann, wenn Sie eigentlich keine Zinsen erhalten. Im Streitfall musste das Finanzgericht Schleswig-Holstein (FG) entscheiden, ob Zinsen vorlagen.

Die Kläger sind verheiratet. Sie waren über mehr als zehn Jahre Eigentümer eines Wohnhauses samt Nebengebäuden. Mit notariellem Vertrag vom 23.04.2021 veräußerten sie das Grundstück an ihre Tochter. Im Vertrag wurde ein Kaufpreis von 270.000 EUR als Gegenleistung vereinbart. Dieser sollte zunächst gestundet werden. Die Tochter sollte den Betrag in monatlichen Raten von 900 EUR abbezahlen. Eine Verzinsung war nicht vereinbart. Vielmehr wurde diese laut Vertrag der Tochter geschenkt. Nach einer Kontrollmitteilung erfasste das Finanzamt für 2021 Zinsen für acht Monate und im Jahr 2022 Zinsen für zwölf Monate bei den Klägern.

Die Klage vor dem FG war erfolgreich. Der Zinsanteil ist im Streitfall nicht als Kapitalforderung zu berücksichtigen. Die Kläger hatten der Tochter die Differenz zwischen dem Nominalkaufpreis und dem abgezinsten Barkaufpreis ausdrücklich geschenkt. Grundsätzlich kann die Gestaltung einer zinsfrei gestundeten Ratenzahlung zu Kapitalvermögen führen. In den Raten steckt neben einem Tilgungsanteil auch ein Entgelt für die Überlassung von Kapital zur Nutzung. Wird eine Verzinsung ausgeschlossen, sind nach ständiger Rechtsprechung die Kaufpreisraten in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil mit einem Zinssatz von 5,5 % aufzuteilen.

Im Streitfall hatte das Finanzamt den Zinsanteil zwar richtig berechnet. Allerdings hatten die Parteien im notariellen Vertrag vereinbart, dass die in dem Verzicht auf eine Verzinsung der Raten liegende Kaufpreisreduzierung der Tochter geschenkt wird. Daher ist die Ratenzahlungsabrede als freigebige Zuwendung (Schenkung) zu berücksichtigen. Bei einem Konkurrenzverhältnis zwischen einer Berücksichtigung als Zinsen und einer Schenkung, hat die Schenkung Vorrang.

Hinweis: Gegen das Urteil wurde Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt.

(aus: Ausgabe 04/2025)

Um das Risiko künftiger Zinsänderungen zu begrenzen, können variabel verzinste Darlehen durch sogenannte Zinsswap-Geschäfte abgesichert werden. Derartige Termingeschäfte dienen der Risikooptimierung und der Zinssicherung.

Wird ein Zinsswap vorzeitig aufgelöst, darf die dafür erbrachte Ausgleichszahlung nach einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.

Geklagt hatte eine vermögensverwaltende Gesellschaft, die für ein vermietetes Grundstück ein variabel verzinstes Umschuldungsdarlehen aufgenommen hatte. Parallel dazu hatte die Gesellschaft mit der Darlehensgeberin eine Zinsswap-Vereinbarung abgeschlossen, die für die Immobilienfinanzierung letztlich einen "synthetischen Festzins" herbeiführte. Als das Marktzinsniveau sank, war dieser Festzins jedoch höher als die variable Verzinsung, so dass die Gesellschaft sich vorzeitig aus dem Zinsswap löste und hierfür eine Ausgleichszahlung von 699.500 EUR an die Darlehensgeberin zahlte.

Der BFH entschied, dass nur die laufenden Zahlungen für den Zinsswap als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abziehbar waren, da nur insoweit Aufwendungen zur Erlangung oder Sicherung eines Kredits vorlagen. Die Ausgleichszahlung für die vorzeitige Auflösung stand hingegen nicht mehr in einem hinreichenden wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften. Es genügte dem Gericht nicht, dass der Swap ursprünglich dazu gedient hatte, das Zinsänderungsrisiko des Immobiliendarlehens abzusichern.

Die Ausgleichszahlung war nach Ansicht des BFH vielmehr durch Beendigung des Zinsswaps veranlasst und beruhte damit auf einem veräußerungsähnlichen Geschäft. Wird ein Swap willentlich aus dem bisherigen Finanzierungszusammenhang gelöst, endet der wirtschaftliche Zusammenhang des Swapgeschäfts mit den Vermietungseinkünften.

Hinweis: Die Ausgleichszahlung war somit nur bei den Kapitaleinkünften abziehbar, was jedoch aufgrund der dort geltenden Verlustverrechnungsbeschränkungen steuerlich deutlich ungünstiger ist.

(aus: Ausgabe 04/2025)